עשה ואל תעשה בחתימה על הסכם שכירות

בעלי נכסים נוטים להקל ראש בעריכת הסכם שכירות ולרוב מסתפקים בהסכם שכירות שהם מצאו באינטרנט. תחשבו על זה, איך אפשר לקחת נכס שהוא המוצר הכי יקר שיש לאדם ולהפקיד אותו בידי שוכר שחתום על הסכם מהאינטרנט?
לכן ה"עשה" הכי חשוב והראשון לטעמי זה להסתייע בעורכת דין מומחית בתחום שתוכל לערוך את הסכם השכירות וגם להסביר את משמעות הסעיפים לשוכר שישכיר מכם את הדירה.
כתבתי נקודות חשובות מאוד של עשה ואל תעשה בחתימה על הסכם שכירות – כשאת או אתה הם המשכיר או המשכירה של הדירה.
⚠️ הנקודות הנ"ל לא ממצות את כל הסעיפים שעל המשכיר להקפיד לכלול בחוזה השכירות, ישנם סעיפים נוספים כמו ביטוח, אחריות, פינוי המושכר תיקונים ועוד. הכנסתי כאן את הסעיפים שנוטים כן להכניס להסכם השכירות אך לרוב הם לא מדויקים או שלא מבינים את החשיבות שלהם.

הענקת אופציה לשוכר

ככל שברצונך להעניק אופציה לשוכר לתקופה נוספת מעבר לתקופת השכירות, יש להקפיד שהאופציה תהיה מותנית במספר תנאים:

  • השוכר הודיע בכתב למשכיר 60 ימים קודם לסיום תקופת השכירות כי ברצונו לממש את האופציה. על השוכר לצרף להודעה שלו צ'קים עבור דמי השכירות לפי מספר החודשים בתקופת האופציה.
  • הסכמת המשכיר למימוש האופציה מותנית בכך שהשוכר עמד בדייקנות ומילא את כל הוראות הסכם השכירות לשביעות רצונו של המשכיר.

חשוב להחתים את הערבים של השוכר כבר במועד חתימת הסכם השכירות כי הערבות תעמוד בתוקף גם למשך כל תקופת האופציה ככל ותמומש.

מטרת השכירות

מטרת השכירות חייבת להיות תנאי יסודי בהסכם שכירות.

ככל ומדובר בדירת מגורים יש להדגיש שהמטרה היא למגורים של השוכר בלבד.

שימו לב, כי ככל והשוכר משתמש בדירת מגורים לעסק, כלומר לא מקרה של חדר אחד שניתן להפוך לחדר עבודה אלא לקחת דירת מגורים ולהשתמש בדירה כסטודיו לעיצוב שמלות או לאימוני כושר.

השימוש הנ"ל עשוי להיות לא-חוקי ועלול לגרור אחריו הליכים משפטיים מול הרשות המקומית ויתר הדיירים בבניין. בנוסף, עלול לשלול מכם הטבות מסר שיש לדירת מגורים במכירת הדירה.

ככל ומטרת השכירות היא עסק יש לשלב בהסכם הוראות ספציפיות לעסק, כמו אחריות השוכר לקבל את כל האישורים הנדרשים להרשויות לשם הפעלת העסק, תשלום מע"מ ועוד.

הוראות מפורשת שהמשכיר רשאי להעביר ולמכור את זכויותיו בנכס

יש לכלול הוראות מפורשת שהמשכיר רשאי להעביר ולמכור את זכויותיו בנכס לרבות כל זכויות המשכיר, בהתאם להסכם השכירות, ולשוכר אין כל התנגדות לכך. בנוסף, יש לכלול הוראה מפורשת שהשוכר מתחייב לאפשר למשכיר להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים.

לעומת זת, יש לכלול הוראה מפורשת שהשוכר אינו יכול להעביר את זכויותיו בהתאם להסכם השכירות ואינו רשאי להשכיר את הדירה לצד שלישי כלשהו ללא הסכמה מפורשת בכתב מאת המשכיר.

תשלומים

חשוב מאוד לכלול בהסכם השכירות הוראות מפורשות על מי חלים כלל התשלומים בגין המושכר, מקובל כי כלל התשלומים השוטפים בגין השימוש במושכר חלים על השוכר.

חשוב שבהסכם יהיה ברור ורשום באופן מפורש שגם אם הסתיימה תקופת השכירות יהיה השוכר חייב בתשלום עקב שימוש ו/או צריכה שנעשתה במהלך תקופת השכירות, גם אם חיובו או הדרישה לתשלום הגיעו לאחר תום תקופת השכירות.

אי תחולת חוק הגנת הדייר

יש לכלול הוראות מפורשות כי חוק הגנת הדייר אינו חל על השוכר ושהוא אינו דייר מוגן, והשוכר יודע ומודע לכך לרבות, הוראות מפורשות כי השוכר לא שילם תשלום כלשהו כדמי מפתח וכי לא יחולו על המושכר ועל השכירות בו הוראות חוק הגנת הדייר (נוכח משולב) תשל"ב – 1972, וכל חוק אשר יבוא במקומו או בנוסף אליו.

חשוב מאוד להוסיף סעיף זה כדי שחוק הגנת הדייר לא יחול על השכירות, שחלילה השוכר לא ייחשב כדייר מוגן.

בטחונות

יש להקפיד לדרוש ולקבל מהשוכר את הבטחונות עוד בטרם יקבל השוכר את מפתחות המוכשר. כשאני אומרת בטחונות אני מתכוונת:

  • 5 מחאות פתוחות לפקודת חברת החשמל, חברת המים, חברת הגז, הרשות המקומית וועד הבית.
  • ערבות בנקאית או תשלום מזומן בסך השווה לפחות ל-2 חודשי שכירות.
  • כתב ערבות חתום על ידי שני ערבים שמקובלים על ידי המשכיר.

חשוב: שהבטחונות יושבו לשוכר לפחות 30 יום לאחר סיום תקופת השכירות בכפוף לקיום כל התחייבויות השוכר על פי הסכם השכירות.
זאת על מנת להבטיח כי שולמו כל התשלומים שחלו על השוכר בהתאם להסכם וכי השוכר החזיר את הנכס במצב טוב ותקין כפי שקיבל אותו מהמשכיר.

אולי יעניין אתכם גם...