עשה ואל תעשה ברכישת דירה מקבלן

6 טיפים של עשה ואל תעשה בעסקת רכישה של דירה מקבלן, בזמן שהקבלנים "חוגגים" על עליית המדד, אתם תגיעו מוכנים.
כשכתבתי את הפוסט הזה הבנתי עד כמה קיים פער בין המוכר לרוכש בעסקה של רכישת דירה מקבלן, ולכן כבר עובדת על פוסטים שיעזרו לכם להגיע מוכנים למשרד המכירות.

מי בעלי הקרקע?

במקרים רבים תוכלו לראות כי רשות מקרקעי ישראל היא בעלת הקרקע, במקרה כדי יש לוודא שהקרקע מהוונת ומה התנאים שעל היזם / הקבלן לעמוד בהם בהתאם להוראות ההסכם של היזם עם רשות מקרקעי ישראל.

במידה והיזם רכש את הקרקע מבעלים פרטיים, יש לוודא שהוא רשאי למכור דירות ואילו דירות הוא רשאי למכור.

אילו בטחונות הוא מעניק לכם, כאשר היזם רכש את הקרקע בעסקת קומבינציה יש לבדוק את ההסכם שלו עם בעלי הקרקע ואת נספח חלוקת הדירות.

יש לוודא שליזם יש בעלות על קרקע ושהיא נקייה מכל שיעבוד ו/או עיקולים למיניהם.

זהות הקבלן המבצע

רוב היזמים שמוכרים דירות הם אינם הקבלים המבצעים בפועל ולכן חשוב לבדוק מי הקבלן המבצע, האם יש לו רישיון מתאים לבניית הבניין והאם הרישיון בתוקף.

כדאי לבדוק לעומק את זהות הקבלן המבצע ולבחון בניינים שבנה.

דאגו ששם הקבלן המבצע יהיה רשום בחוזה.

היתר בנייה והקלות

יש לבדוק כי היתר הבנייה מאפשר לבנות את היחידה והבניין אותו מתחייב לבנות היזם בהסכם, במידה וטרם התקבל היתר בנייה יש להגביל את הזמן של הקבלן / היזם לקבלת היתר הבנייה.

בנוסף, יש לראות כי לא מסתתרים סעיפים המאפשרים ליזם להגיש בקשה להקלה ולקבל קומות נוספות. כך, שבמקום תוכנית של בניין בן 12 קומות שצורפה להסכם שלכם, בסוף תקבלו בניין של 14 קומות. צריך לבחון כל מקרה לגופו, ואת זה עורכת הדין שלכם תעשה עבורכם.

יש לוודא שקיים היתר בנייה התואם את התחייבויות היזם כפי שמפורטות בהסכם.

הצמדה שלך היא רק שלך

רוכש דירת גג?

רוכשת דירת גן?

ודאו כי אין בשטחים הללו, בגינה או בגג שלכם מתקנים השייכים לדיירים אחרים – כמו דודים, צנרת וגז. ככל ויש, קחו בחשבון שצריך לשלב הוראות ספציפיות לכך בהסכם.

ליזם יש עורכת דין, ולך?

עורכת הדין של היזם לא מייצגת אותך – נכון, את משלמת לה כסף אבל על מה בכלל משלמים לה? עורכת הדין של היזם רושמת את הבית כבית משותף.

למוכר קיים ניסיון עשיר במכירת דירות וכל הפרויקט בעצם תלוי בו.

עורכת הדין *שלך* תבצע משא ומתן על ההסכם ותגן עליך מפני סעיפים שעלולים להתפרש בצורה מרחיבה יתר על המידה. מטרת היזם המטרה היא שההסכם יהיה כמה שיותר גמיש ויאפשר לו לבצע שינויים. לדוגמא, לעכב את המסירה – ולכן ינסה לנסח את סעיף מועד מסירת החזקה באופן לא ברור.

ברכישת דירה חדשה מקבלן, יש פערי כוחות בין המוכר לרוכש. לכן חשוב שתהיה לך עורכת דין שתדאג לייצג את האינטרסים שלך.

מועד קבלת הדירה

יש לוודא כי הקבלן מתחייב למסירת הדירה במועד שנקבע מראש, כאשר הדירה תימסר כשהיא תקינה, נקייה וחפה מכל פגם או ליקוי ושדרכי הגישה אליה בטוחים ותקינים.

בהתאם להוראות חוק המכר, קבלן שאיחר מעל 60 ימים במועד מסירת הדירה הקבוע הסכם, יהא עליו לשלם פיצוי לקונה החל מהיום הראשון לאיחור.

בתוצאה מכך, במקרה של איחור הקבלן ינסה למצוא סיבות מדוע האיחור לא היה בשליטתו והוא תלוי בגורמים אחרים. חשוב לבדוק טוב ולצמצם למינימום את סעיפי האיחורים "המותרים" בהסכם.

ודאו כי בחוזה קיים מועד ספציפי למסירת הדירה, ושהיזם אינו יכול להקדים או לאחר למתי שירצה את המסירה.